Eran cerca de las cuatro y media de la madrugada del 16 de diciembre de 2011. Tras casi dieciséis horas dentro del recinto, la Ley de Tierras llegaba al final de una sesión maratónica. El debate estaba atravesado por el auge de los commodities, que provocó el encarecimiento de la tierra y aceleró la compra de grandes extensiones por parte de empresas y fondos extranjeros en distintas regiones del país. En contraste con nuestro presente, existía entre los distintos bloques un acuerdo extendido sobre la necesidad de conocer y regular la propiedad extranjera, aunque persistían diferencias sobre cómo hacerlo. Finalmente, la Cámara de Diputados aprobó el proyecto por 153 votos contra 26.

Seis días después, el 22 de diciembre, el Senado lo convirtió en la Ley 26.737 de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales. Entre sus artículos, uno condensaba el espíritu de la norma: la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros no sería considerada una inversión, por tratarse de un recurso natural aportado por el país receptor. 

Lejos de tratarse de una excepción, durante los años siguientes otros países del mundo siguieron ese mismo camino: Estados Unidos endureció el control sobre inversiones en sectores estratégicos; Australia reforzó los mecanismos para revisar la compra de activos sensibles y Canadá bloqueó adquisiciones por razones de seguridad nacional.

Casi quince años después, el Congreso debate el proyecto de Ley de inviolabilidad de la propiedad privada, presentado hace varios meses por el oficialismo. Entre sus principales puntos, modifica cinco artículos claves: régimen de expropiaciones, desalojos, tierras rurales, extranjerización de la tierra y manejo del fuego. 

Pero el “corazón del proyecto”, dicho por el mismo Federico Sturzzenegger, es la modificación de la Ley de Tierras Rurales 26.737:  “La norma vigente limitaba el derecho de propiedad al restringir la venta a extranjeros, violaba principios constitucionales básicos y representaba una regresión extraordinaria desde aquel país ‘para todos los hombres del mundo que quieran habitar en el suelo argentino’, donde nuestros abuelos o bisabuelos vinieron de otras tierras para crecer, invertir y hacerse propietarios”, escribió el Ministro de Desregulación del Estado en INFOBAE. 

Detrás de esa definición hay una premisa económica. El principal argumento de  Sturzenegger y los defensores de este proyecto de ley es precisamente económico: Las restricciones a la compra de tierras desalientan la Inversión Extranjera Directa (IED) y privan al país de miles de millones de dólares en proyectos productivos. 

¿Cuál llega y que deja?

Argentina necesita atraer más Inversión Extranjera Directa, el diagnóstico es compartido por buena parte del arco político y económico. Actualmente dichas inversiones se presentan a gran escala concentradas en sectores estratégicos: Vaca Muerta se consolidó como el principal destino del capital internacional, con proyectos vinculados a la explotación de hidrocarburos no convencionales, la infraestructura de transporte y la licuefacción de gas. En paralelo, el Triángulo del Litio se convirtió en otro de los grandes polos de atracción, impulsando inversiones destinadas tanto a la extracción como al procesamiento químico del mineral.

Bajo la premisa de ampliar dicha inversión el gobierno implementó el RIGI y su posterior ampliación el “Súper RIGI”, así se oficializaron intenciones de inversión por más de US$ 7.800 millones repartidas en proyectos piloto. Aun así la proyección de empleo del RIGI que celebra el gobierno en Argentina es de 54.000 puestos directos e indirectos por los proyectos ya aprobados. Un número que no arrima a la cantidad de empleos perdidos solo en el último semestre de 2025 por la contracción del mercado interno.

Esta misma razón explica por qué las inversiones extranjeras se redujeron un 86,8% acumulado desde 2023, de acuerdo con datos de la CEPAL y el Banco Central, agudizadas principalmente en industria y manufactura desde fines de 2024. En estos sectores las inversiones se limitan casi exclusivamente a la reinversión mínima de utilidades para mantener plantas activas, sin aportes de capital fresco.

Por el momento los incentivos no logran diversificar la matriz de inversión, concentrándose de manera casi exclusiva en minería y petróleo, dejando rezagados a sectores de valor agregado como la industria pesada o la tecnología. La foto completa muestra que el gobierno apuesta a los sectores que ya tienen la mesa servida por los recursos naturales. Despejando al Estado del paisaje para que el mercado haga el resto.

Esto no quiere decir que los capitales internacionales son una amenaza, al contrario, pueden desempeñar un papel relevante en una estrategia de desarrollo. Y esto es lo que hacen las potencias centrales: movilizan todos los recursos a su alcance para posicionarse en los sectores de mayor valor agregado, valiéndose para esto de sus mayores capacidades científicas y tecnológicas en las cadenas de valor a nivel mundial.

Para ello, la propia CEPAL sugiere que los incentivos públicos a la inversión extranjera pueden condicionarse a compromisos de transferencia tecnológica, desarrollo de proveedores locales, articulación con empresas nacionales y formación de capacidades productivas. De esta manera se aprovecha para fortalecer el entramado económico local y reducir la dependencia externa en las actividades de mayor complejidad científico-tecnológica. 

Pero esperar que una empresa extranjera transfiera tecnología por iniciativa propia sería desconocer la lógica con la que funciona el capital. Su objetivo es maximizar ganancias, proteger sus ventajas competitivas y conservar el control sobre el conocimiento que le permite obtenerlas. Cuando un país logra convertir esa inversión en empleo calificado, proveedores nacionales o capacidades tecnológicas, normalmente no es fruto de la buena voluntad empresarial, sino de una decisión política. 

En lugar de ello, la decisión política del gobierno nacional es promover un marco normativo donde la tierra deja de ser un activo sujeto a una administración diferenciada para convertirse en una variable económica más dentro de la lógica de atracción de inversiones. Entonces el debate encuentra eje nuevamente en si la compra de tierras constituye, por sí misma, una inversión.

Para el techo y el trabajo: La tierra

La Ley 26.737 fijó una respuesta precisa a este debate. Su artículo 11 establece que la adquisición de tierras rurales por parte de extranjeros no será considerada una inversión, porque se trata de un recurso natural aportado por el país receptor. La norma distingue así entre el capital que llega para desarrollar una actividad y la compra del suelo sobre el cual esa actividad puede realizarse. Una operación puede derivar luego en producción, infraestructura o empleo, pero esos resultados no están contenidos necesariamente en el acto de adquirirla.

Esta distinción tampoco supone cerrarles el acceso a los capitales extranjeros. Actualmente, 15,8 millones de hectáreas del territorio argentino se encuentran en manos de propietarios de otras nacionalidades. El Registro Nacional de Tierras Rurales informa que ninguna provincia supera el límite general del 15%, pero más de treinta departamentos ya se encuentran por encima de ese porcentaje. En San Carlos, Salta, la extranjerización alcanza el 59%; en General Lamadrid, La Rioja, llega al 56%

La ley vigente admite la participación y procura administrar mediante límites a la superficie. Entonces reconoce la presencia extranjera, pero intenta evitar niveles de concentración, por un mismo titular o una misma nacionalidad, capaces de condicionar el control futuro sobre determinadas zonas. 

Vista desde Buenos Aires, una hectárea parece apenas una unidad de superficie. Sin embargo, sobre el mapa puede ocupar la costa de un río, rodear una reserva de agua, atravesar un corredor logístico o extenderse sobre una zona de frontera. Por eso la extranjerización se entiende sumando hectáreas pero también importa dónde están ubicadas y qué recursos quedan comprendidos dentro de ellas.

En el escenario internacional, la tierra ocupa un lugar central porque sostiene la producción de alimentos y concentra bienes cuya demanda crece junto con las necesidades energéticas, industriales y tecnológicas. Un informe de OCIPEX ubica esta disputa dentro de una competencia más amplia por el acceso al agua, los minerales críticos, el suelo fértil y la biodiversidad. Esa proyección suele avanzar mediante empresas transnacionales, alianzas entre capitales locales y extranjeros o fondos cuya estructura dificulta reconocer quién controla finalmente el territorio. 

Para la Argentina, esta dimensión adquiere una relevancia particular por sus extensiones de suelo fértil, sus reservas de agua dulce y sus minerales de alta demanda. La reforma modifica, por lo tanto, algo más profundo que los porcentajes de la legislación vigente. Al reducir los límites sobre la concentración extranjera, también reduce las herramientas con las que el Estado administra una parte material de su territorio. Desde esta perspectiva, el debate alcanza la capacidad de decisión que conserva la Argentina sobre el espacio donde organiza la producción, los recursos y la vida de sus habitantes 

La Propiedad y el bien común

La discusión sobre el territorio conduce finalmente al concepto que da nombre al proyecto: la propiedad. Para sus impulsores, modificar la Ley de Tierras supone restablecer un derecho limitado de manera arbitraria. Sin embargo, la idea de una propiedad “inviolable”, desvinculada de las características del bien y de sus efectos sobre la comunidad, no se vincula con la tradición constitucional argentina.

Un antecedente fundamental se encuentra en la Constitución de 1949, sancionada durante la primera presidencia de Juan Domingo Perón. Arturo Enrique Sampay, jurista entrerriano y miembro informante de la reforma, advertía que una Constitución no podía comprenderse solamente mediante “la pura lectura de su letra”: detrás de cada orden jurídico existe una determinada idea del ser humano, de la sociedad y del lugar que debe ocupar la economía. En otro tiempo fue el Hombre Burgués; hoy, quizás, podríamos llamarlo el Hombre Financiero.

La Constitución de 1949 dialogaba con el constitucionalismo social y con una Doctrina Social de la Iglesia que ya había cuestionado el ejercicio absoluto del dominio privado. Pío XI había advertido que la concentración de riquezas también generaba enormes poderes en manos de muy pocos. Ni el Sumo Pontífice ni Sampay se perdían en nimiedades: iban directo al nudo del problema. El poder económico compra poder político.

La actividad económica privada es, en esencia, una relación social. Sus decisiones alcanza a trabajadores, comunidades y territorios Desde esta concepción, el Estado no aparece como una fuerza extraña enfrentada a la sociedad, sino como la propia comunidad organizada políticamente para garantizar el bien comun.

La Constitución reconocía la propiedad privada como un derecho fundamental para la libertad y la independencia de las personas. Pero libertad no es libertinaje. Su artículo 38 estableció que “la propiedad privada tiene una función social” y  en el caso del campo, puso a cargo de sus propietarios el desarrollo y el incremento de su rendimiento “en interés de la comunidad”. Los artículos siguientes completaban aquella arquitectura:  El capital debía estar “al servicio de la economía nacional” y la explotación de la riqueza tenía como finalidad “el bienestar del pueblo”. 

La propiedad estaba reconocida, pero no exaltada como el valor preponderante de la sociedad. Lo económico no era concebido como un fin en sí mismo, sino como un medio para el desarrollo humano, la justicia social y la independencia del país.

Esta tradición mantiene ecos contemporáneos. En diálogo con DLR, el abogado Juan Ignacio Moreno, con formación en derechos humanos y derecho ambiental, recordó que uno de los fundamentos de la Doctrina Social de la Iglesia es “el principio de la universalidad de los bienes”. Desde esa perspectiva, la propiedad privada ocupa un lugar subordinado frente al bien común, cuya defensa constituye para el pensamiento católico “algo innegociable”.

Francisco profundizó esta mirada al vincular el destino universal de los bienes con el cuidado de la “casa común”. La propiedad sobre una parte de la naturaleza no borra las responsabilidades sociales y ambientales que nacen de ella. Esta concepción también encuentra un eco en la Constitución vigente: el artículo 41 exige un uso racional de los recursos naturales y su preservación para las generaciones futuras. Moreno lo explica evitando los extremos: “ni una mirada extrema de una conservación en que no se toquen, ni una mirada por el otro lado del despilfarro, de la destrucción masiva”.

La cuestión, entonces, pasa por definir qué lugar ocupa la propiedad dentro de la comunidad y qué obligaciones acompañan su ejercicio. Cuando el bien involucrado es la tierra, el derecho de su titular recae también sobre una porción del territorio donde permanecen el agua, la producción, los recursos y las posibilidades futuras del país.

En ese sentido la mirada de Javier Milei sobre la propiedad es uno de los pilares del programa de gobierno. En el Pacto de Mayo el primer punto fue justamente el respeto a la propiedad privada. Su argumento es más filosófico que jurídico, y parte del principio liberal clásico: nadie puede apropiarse del fruto del trabajo ajeno.

El capital internacional busca previsibilidad, es verdad. Pero un marco exigente, pero claro y estable, que proteja el agua, limite la concentración de tierras en áreas sensibles y establezca controles conocidos de antemano, no necesariamente desalienta la inversión productiva. La incertidumbre suele provenir menos de la existencia de reglas que de su modificación permanente, de los privilegios otorgados caso por caso o de la ausencia de criterios comunes.

El desafío argentino es salir de una lógica pendular que alterna entre la parálisis burocrática y la apertura absoluta, para atender el interés nacional. Regular no debería significar bloquear toda iniciativa, del mismo modo que desregular no puede equivaler a renunciar a los inventarios, los límites y los controles que permiten conocer qué se vende, dónde está y qué recursos compromete.